تثمين عقاري

تعريفات القيمة السوقية في الولايات المتحدة

ومن جهة أخرى، نوع من القيمة، يذكر كرأي، يفترض نقل عقار (أي حق ملكية أو مجموعة من هذه الحقوق) اعتبارًا من تاريخ معين، بحسب الشروط المحددة المنصوص عليها في الإطار المحدد بواسطة المثمّن/ المُقيّم حسب الاقتضاء في التقييم.

إضافةً إلى ذلك، في الولايات المتحدة، تكون التقييمات لنوع معين من القيمة (مثل قيمة حبس الرهن، والقيمة السوقية العادلة، وقيمة البيع المتعثر، وقيمة الاستثمار). التعريف الأكثر شيوعاً للقيمة هو القيمة السوقية. ورغم أن المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP) لا تحدد القيمة السوقية، إلا أنها تقدم توجيهات عامة بشأن كيفية تحديد القيمة السوقية:

إضافةً إلى ذلك، وبالتالي، فإن تعريف القيمة المستعملة في تقييم أو تحليل السوق الحالي (CMA) هو مجموعة من الافتراضات حول السوق التي قد تتعامل فيه الممتلكات كموضوع للبحث. يؤثر في اختيار البيانات القابلة للمقارنة لاستخدامها في التحليل. يمكن أن يؤثر كذلك على الطريقة المستعملة لتقييم الممتلكات. مثلًا، يمكن أن تساهم قيمة الشجرة بنسبة تصل إلى 27 ٪ من قيمة العقار.

أنواع القيمة

كذلك، القيمة القابلة للتأمين: هي قيمة الممتلكات العقارية التي تغطيها وثيقة/ بوليصة التأمين. بشكل عام، لا يشمل هذا النظام قيمة الموقع.

إضافةً إلى ذلك، قيمة الاستثمار: قيمة الأصل بالنسبة للمالك أو المالك المحتمل للاستثمار الفردي أو الأهداف التشغيلية.

وفي هذا السياق، هناك عدة أنواع وتعريفات للقيمة التي يسعى تقييم العقارات إلى الحصول عليها. بعضها الأكثر شيوعاً:

ومن ناحية أخرى، القيمة قيد الاستخدام، أو قيمة الاستخدام: صافي القيمة الحالية (NPV) للتدفقات النقدية التي يولدها أحد الأصول لمالك معين بموجب استخدام معين. القيمة قيد الاستخدام هي القيمة لمستعمل معين، وقد تكون أعلى أو أقل من القيمة السوقية للعقار.

من جانب آخر، القيمة السوقية: السعر الذي يجري به تداول الأصل في إطار منافس في المزاد العلني. تعد القيمة السوقية قابلة للتبادل عادةً مع قيمة السوق المفتوحة أو القيمة العادلة. تعرّفها معايير التقييم الدولية (IVS):

من جهة ثانية، القيمة السوقية: هي القيمة المقدّرة التي يجب أن يتبادَلها أصل أو التزام في تاريخ التقييم بين المشتري الراغب والبائع الراغب في معاملة تجارية مباشرة، بعد التسويق المناسب وبتصرف كل طرف عن دراية وحكمة ودون إكراه.International Valuation Standards 2011

من جانب آخر، قيمة الاستثمار: هي القيمة لمستثمر معين، وقد تكون أو لا تكون أعلى من القيمة السوقية للعقار. توفر الاختلافات بين القيمة الاستثمارية للأصل وقيمته السوقية حافزًا للمشترين أو البائعين للدخول إلى السوق. تعرّفها معايير التقييم الدولية (IVS):

إضافةً إلى ذلك، قيمة ضريبة القيمة المعلنة: هي القيمة المستعملة للأغراض الضريبية وتحدد بجمع البيانات من خلال عملية التقييم الشامل. تطبق عملية التقييم الشامل البيانات المجمّعة من مصادر مختلفة على الممتلكات العقارية لتحديد القيمة الخاضعة للضريبة.

من جانب آخر، قيمة التصفية: يمكن تحليلها إما على أنها تصفية قسرية أو تصفية منظمة، وهي معيار القيمة المطلوب في إجراءات الإفلاس. يفترض أن البائع مضطر للبيع بعد فترة أقل من الإطار الزمني المعتاد للسوق.

التقييم الشامل ونماذج التقييم الآلي

ومن ناحية أخرى، يزداد قبول نماذج التقييم الآلي (AVMs). تعتمد هذه النماذج على نماذج إحصائية مثل تحليل الانحدار المتعدد أو خوارزميات التعلم الآلي أو نظم المعلومات الجغرافية (GIS). وفي حين يمكن أن تكون آليات التقييم الذاتي دقيقة تمامًا، لا سيما عند استخدامها في منطقة متجانسة للغاية، فهناك كذلك دليل على أن نماذج التقييم الآلي ليست دقيقة في حالات أخرى مثل عند استخدامها في المناطق الريفية، أو عندما لا تتفق الممتلكات المقيّمة جيدًا مع الحي.

التقييم الشامل بمساعدة الحاسوب

من جانب آخر، التقييم الشامل بمساعدة الحاسوب "CAMA" كاختصار، هو عبارة عن مصطلح عام لأي حزمة برامج تستعملها الوكالات الحكومية للمساعدة في وضع تقييمات عقارية لحسابات ضريبة الممتلكات. CAMA هو نظام لتقييم الممتلكات العقارية، وعادة ما تكون فقط أنواع معينة من الممتلكات العقارية، وهو يتضمن تحليلات إحصائية مدعومة بالحاسوب مثل تحليل الانحدار المتعدد وإجراءات التقييم التكيفي لمساعدة المُثمّن/ المُقّيم في تقدير القيمة.

السعر مقابل القيمة

ومن ناحية أخرى، يمكن أن تكون هناك اختلافات بين ما يستحقه العقار حقًا (القيمة السوقية) وما يكلف شراؤه (السعر). قد لا يمثل السعر المدفوع القيمة السوقية لذلك العقار. في بعض الأحيان، قد تكون هناك اعتبارات خاصة، مثل وجود علاقة خاصة بين المشتري والبائع حيث يسيطر أحد الطرفين على الطرف الآخر أو يكون له تأثير كبير عليه. في حالات أخرى، قد تكون الصفقة مجرد واحدة من عدة ممتلكات بيعت أو جرى الإتجار بها بين طرفين. في مثل هذه الحالات، لا يكون السعر المدفوع لأي وحدة معينة هو «قيمتها» السوقية (مع أن الفكرة عادة ما تكون، أن جميع الوحدات والأسعار تزيد من القيمة السوقية لجميع الأجزاء) بل هي «سعرها السوقي».

ومن ناحية أخرى، قد يدفع المشتري عن طيب خاطر في أوقات أخرى سعرًا أعلى من القيمة السوقية المقبولة عمومًا، إذا كان تقييمه الشخصي للعقار (القيمة الاستثمارية بالنسبة له) أعلى من القيمة السوقية. أحد الأمثلة المحددة على ذلك هو مالك العقارات المجاورة الذي من خلال الجمع بين ممتلكاته الخاصة والممتلكات المعنيّة، يمكنه الحصول على وفورات الحجم. تحدث في بعض الأحيان مواقف مماثلة في تمويل الشركات. مثلًا، يمكن أن يحدث هذا عندما يحدث الاندماج أو الاستحواذ بسعر أعلى من القيمة التي يمثلها سعر السهم الأساسي. التفسير المعتاد لهذه الأنواع من عمليات الاندماج والاستحواذ هو أن «المجموع أكبر من أجزائه»، لأن الملكية الكاملة للشركة توفر السيطرة الكاملة عليها. يدفع المشترون لقاء هذا الأمر ثمناً باهظاً. يمكن أن يحدث هذا الوضع كذلك في شراء العقارات.

إضافةً إلى ذلك، ولكن السبب الأكثر شيوعًا لاختلاف القيمة عن السعر هو أن المشتري أو البائع غير مطلعين على ماهية القيمة السوقية للعقار، لكن مع ذلك يتفقون على عقد بسعر معين إما أن يكون مكلفًا جداً أو رخيصًا جدًا. هذا أمر مؤسف لأحد الطرفين. من واجب المثمّن/ المُقيّم العقاري الحقيقي أن يقدّر القيمة السوقية الحقيقية للعقار وليس سعره في السوق.