معدل الرسملة

Real estate investing

Yield (finance)

Real estate investment trust (REIT)

أمثلة توضيحية

علاوةً على ذلك، أي شخص يستثمر أي مبلغ من المال بسعر عائد غير محدد بسرعة كبيرة لديه عائد غير محدد على استثماره.

وفي هذا الصدد، نرى من هذا أنه مع زيادة قيمة الأصول، يجب كذلك زيادة مبلغ الدخل الذي تحققه (بنفس المعدل)، من أجل الحفاظ على معدل الحد الأقصى.

وفي هذا الصدد، إذا اشترى المالك المبنى منذ عشرين عامًا مقابل 200.000 دولار، فإن سعر الفائدة عليه هو

100.000 دولار / 200.000 دولار = 0.50 = 50٪.

إضافةً إلى ذلك، ومع ذلك، يجب على المستثمر أن يأخذ في عين الاعتبار تكلفة الفرصة البديلة للحفاظ على أمواله مرتبطة في هذا الاستثمار. فمن خلال الحفاظ على هذا المبنى، فإنه يخسر فرصة استثمار 1.000.000 دولار (عن طريق بيع المبنى بقيمة السوق واستثمار العائدات)، وكما هو موضح أعلاه، إذا كان المبنى الذي يساوي مليون دولار يجلب صافي مائة ألف دولار في السنة، فإن معدل الحد الأقصى هو عشرة بالمائة، ويجب استخدام القيمة الحالية للاستثمار، وليس الاستثمار الأولي الفعلي، في حساب معدل الفائدة، وهكذا، بالنسبة لمالك المبنى الذي اشتراه منذ عشرين عامًا مقابل 200 ألف دولار، فإن معدل الفائدة الحقيقي هو عشرة بالمائة، وليس خمسين بالمائة، ولديه مليون دولار مستثمر، وليس مائتي ألف.

كذلك، معدل رسملة الأصول هو عشرة بالمائة؛ يتم دفع عُشر تكلفة المبنى من خلال صافي أرباح العام.

وفي هذا السياق، مثلًا، إذا تم شراء مبنى مقابل سعر بيع قدره 1.000.000 دولار أمريكي وينتج مبلغ 100.000 دولار في صافي إيرادات التشغيل (المبلغ الذي يتم تركه بعد أن يتم خصم التكاليف الثابتة والتكاليف المتغيرة من إجمالي إيرادات الإيجار) خلال عام واحد، عندئذ:

علاوةً على ذلك، وكمثال آخر على سبب استخدام القيمة الحالية، يجب النظر في حالة المبنى الذي يتم تسليمه (كميراث أو هدية خيرية)، ويقسم المالك الجديد صافي دخله السنوي بتكلفته الأولية، مثلًا،

100.000 دولار / 1.000.000 دولار = 0.10 = 10٪

$ 100,000 (دخل) / 0 (تكلفة) = غير محدد

الاستخدام في التقييم

إضافةً إلى ذلك، مثلًا، عند تقييم سعر البيع المتوقع لمبنى سكني ينتج إيرادات تشغيل صافية قدرها 10.000 دولار، إذا قمنا بتعيين معدل رسملة مسقطة بنسبة 7٪، فإن قيمة الأصل (أو السعر الذي سنقوم بدفعه لامتلاكه) هو $ 8,857 $ ( 142,857 = 10,000 / .07).

من جهة ثانية، في الاستثمار العقاري، غالبا ما يتم تقييم الممتلكات العقارية بحسب معدلات الرسملة المتوقعة المستعملة كمعيار للاستثمار، ويتم ذلك عن طريق التلاعب الجبري للصيغة أدناه:

في هذا الإطار، وغالبًا ما يشار إلى هذا باسم الرسملة المباشرة، ويستعمل عادة لتقييم الممتلكات المدرة للدخل في التقييم العقاري.

من جهة ثانية، تكلفة رأس المال (سعر الأصل) = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة

التغيير في قيمة الأصول

إضافةً إلى ذلك، للحصول على معدل العائد غير المستثمر على الاستثمار، يضيف المستثمر العقاري (أو ينقص) نسبة تغير السعر من معدل الحد الأقصى. مثلًا، توفر خاصية تحقق نسبة 8٪ من الرسملة، أو معدل الحد الأقصى، التي تزيد قيمتها بنسبة 2٪ معدل عائد إجمالي يبلغ 10٪. يعتمد معدل العائد الفعلي المحقق على مقدار الأموال المقترضة، أو التأثير، المستعمل لشراء الأصل.

• انظر كذلك
• Internal rate of return
• Property investment calculator

وفي هذا السياق، إن معدل الحد الأقصى يعترف فقط بالتدفقات النقدية التي ينتجها الاستثمار العقاري وليس التغير في قيمة العقار.

الصيغة الأساسية

من جهة ثانية، يتم حساب المعدل بطريقة بسيطة على النحو التالي:معدل الرسلمة = صافي دخل التشغيل السنوي / التكلفة (القيمة)

Visulate Property Investment Worksheet

ومن ناحية أخرى، Historical Cap rate index for several categories of real-estate

Vacancy and Cap rate

التدفق النقدي المحدد

وفي هذا الصدد، صافي الدخل التشغيلي (NOI) = صافي الدخل - مصروفات التشغيل (بمعنى آخر: عمليات شطب الضرائب. لا يتم احتساب الإهلاك أو فوائد الرهن العقاري في صافي الدخل التشغيلي) ؛ بينما التدفق النقدي = صافي دخل التشغيل (NOI) - خدمة الديون

ومن ناحية أخرى، يتم احتساب معدل الرسملة باستخدام مقياس التدفق النقدي يسمى صافي إيرادات التشغيل (NOI) وليس صافي الدخل. بشكل عام، يتم تعريف صافي إيرادات التشغيل كدخل (أرباح) قبل الإهلاك ونفقات الفائدة:

وفي هذا السياق، على الرغم من أن صافي الدخل التشغيلي هو الرقم المقبول بشكل عام والمستعمل لحساب معدلات الحد الأقصى (يتم تجاهل التمويل والاستهلاك)، غالباً ما يشار إليها تحت شروط مختلفة، بما في ذلك الدخل البسيط.

وفي هذا السياق، يتم استبعاد الاستهلاك في المعنى الضريبي والمحاسبي من تقييم الأصل، لأنه لا يؤثر بشكل مباشر على النقد الناتج عن الأصل. للوصول إلى تعريف أكثر دقة وواقعية، سيتم تضمين مصاريف الصيانة السنوية أو النفقات الرأسمالية التقديرية في المصاريف غير المتعلقة بالفائدة.

الاستخدام في المقارنة

وفي هذا الصدد، توفر معدلات الرسملة، أو معدلات الحد الأقصى، أداة للمستثمرين لاستخدامها لتقدير قيمة العقار على وجه التقريب استنادًا إلى صافي دخل التشغيل. مثلًا، إذا كان الاستثمار العقاري يوفر 160.000 دولارًا سنويًا في صافي الدخل التشغيلي وتم بيع العقارات المماثلة بحسب معدل 8٪، يمكن تقدير قيمة العقار موضوعًا بقيمة 2.000.000 دولار أمريكي على وجه التقريب، وذلك لأن مبلغ 160.000 مقسومًا بنسبة 8٪ (0.08) يساوي 2.000.000 دولار. إن معدل الفائدة المرتفع نسبياً للعقارات قد يشير إلى مخاطر أكبر مرتبطة بالاستثمار (انخفاض الطلب على المنتج، والقيمة المقابلة)، ونسبة الحد الأدنى نسبياً للممتلكات قد تشير إلى مخاطر أقل (زيادة الطلب على المنتج). تشمل بعض العوامل التي يتم اعتبارها في تقييم المخاطر الجدارة الائتمانية للمستأجر، ومدة التأجير، وجودة وموقع العقار، والتقلبات العامة للسوق.